Koopt u een beleggingsappartement best privé of via een vennootschap?

Investeren in vastgoed om slim te sparen blijft populair. Veel investeerders opteren daarbij voor een nieuwbouwappartement aangezien dit diverse voordelen biedt. Eerst en vooral heeft u  geruime tijd minder onderhoudskosten en beschikt u over een energiezuinige woning. Daarnaast zijn nieuwbouwappartementen aantrekkelijk voor huurders, waardoor u als verhuurder kan rekenen op stabiele huurinkomsten. De waardestijging van nieuwbouwwoningen is op middellange termijn ook interessant om meer vermogen op te bouwen. De ligging van het onroerend goed speelt hierbij een belangrijke rol. 

Maar wat is voor uw persoonlijk financieel plan de aangewezen optie: koopt u het appartement best privé of via een vennootschap? De fiscaliteit kan immers een belangrijke impact hebben op het rendement van uw belegging in vastgoed. Voor beide opties valt wat te zeggen. Daarom spelen uw persoonlijke situatie en uw wensen een cruciale rol bij uw keuze. 

Optie 1: u koopt het appartement privé aan

Financiering

Dankzij een lening kan u zowel bij een privé-investering als bij een investering via een vennootschap, het rendement verhogen. We noemen dit ook het ‘hefboomeffect’. Een krediet aangaan privé is qua rentevoet wel vaak voordeliger dan een krediet via een vennootschap. 

Registratiebelasting en btw

Voor de aankoop van een nieuwbouwappartement zal voor de grondwaarde 12% (Vlaamse Gewest) of 12,5% (Waals en Brussels Gewest) registratiebelasting verschuldigd zijn. De btw op de constructiewaarde bedraagt 21%. 

Personenbelasting

De personenbelasting is voordelig bij de verhuur aan een particulier die het onroerend goed niet beroepshalve gebruikt. In dit geval worden de werkelijke huurinkomsten niet belast. De belastbare basis is lager, nl. het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40%. 
Als het beleggingsappartement daarentegen zou verhuurd worden aan een vennootschap of een natuurlijk persoon die dit beroepsmatig gebruikt wordt daarentegen wel de werkelijke huur belast. Van de ontvangen brutohuur mag u dan wel een kostenforfait van 40% in mindering brengen.
Wanneer u intresten betaalt voor een krediet om het onroerend goederen te verwerven, dan kan u deze aftrekken van het belastbaar onroerend inkomen.
Als u minstens 5 jaar eigenaar blijft van het onroerend goed, zal u bij de verkoop geen meerwaardebelasting hoeven te betalen.

Successieplanning

Voor de schenking van vastgoed aan uw erfgenamen gelden progressieve tarieven in de schenkbelasting. Deze zijn, vanaf een bepaald bedrag, hoger dan de tarieven voor de schenking van roerende goederen, zoals aandelen van een vennootschap.

Optie 2: aankoop via een vennootschap

Financiering

Wie een vastgoedkrediet aangaat met een vennootschap, doet dit vaak aan een hoger tarief. Investeren via een vennootschap biedt daarentegen het voordeel dat u de aflossingen kan betalen met brutogelden. Dit impliceert dat u meer kapitaal beschikbaar heeft voor de investering in vastgoed. De oprichting en het beheer van een vennootschap brengt wel extra administratie en boekhoudkundige verplichtingen en dus ook kosten met zich mee.
In principe moet de vastgoedinvestering een zekere omvang hebben vooraleer het de moeite loont om een nieuwe vennootschap op te richten. Voor de aankoop van één beleggingsappartement zullen de kosten doorgaans groter zijn dan de baten.

Registratiebelasting en btw

De verschuldigde registratiebelasting en btw zijn dezelfde als bij een privé-aankoop. Wel anders dan bij een privé-aankoop is dat een vennootschap de betaalde registratiebelasting en de niet-recupereerbare btw fiscaal in mindering kan brengen in de vennootschapsbelasting. De nettokost ligt in dit geval dus lager. De btw is recupereerbaar als de eigenaar btw-plichtig is en het onroerend goed wordt gebruikt voor een btw-activiteit. Dit is niet het geval wanneer de huurder het beleggingsvastgoed gebruikt als woning. 

Vennootschapsbelasting

• Bij verhuur door een vennootschap zal de werkelijk ontvangen huur belastbaar zijn, ook al verhuurt u aan een privépersoon. Daartegenover staat dat alle kosten (intresten, onroerende voorheffing, brandverzekering …) fiscaal aftrekbaar zijn. De aankoopprijs van de constructiewaarde (niet de grondwaarde) van het appartement kan in principe ook worden afgeschreven (over een periode van 33 jaar). Dit betekent dat jaarlijks een deel van de aankoopprijs geboekt kan worden als fiscaal aftrekbare kost. Door deze afschrijvingen is de ontvangen huur vaak gedurende jaren niet belastbaar. 
• Bij een latere verkoop van het appartement door de vennootschap zal de meerwaarde wel steeds belastbaar zijn in de vennootschapsbelasting (tarief van 20 of 25%). De vennootschap beschikt echter over de mogelijkheid om de meerwaarde gespreid te laten belasten. Daartoe moet een bedrag dat gelijk is aan de verkoopprijs worden herbelegd in afschrijfbare activa binnen een bepaalde termijn. Deze termijn bedraagt in principe drie jaar. In bepaalde gevallen is de termijn echter vijf jaar, bijvoorbeeld als de vennootschap herbelegt in een gebouw. Een eventuele minderwaarde zal, anders dan in de personenbelasting, daarentegen ook aftrekbaar zijn.
• Als u niet het onroerend goed zelf, maar de aandelen van de vennootschap verkoopt, zal u geen meerwaardebelasting moeten betalen. Vaak zijn aandelen echter moeilijker verkoopbaar. Bovendien zal de koper bij zijn bod ook rekening houden met fiscale nadelen zoals de latente meerwaardebelasting.

Successieplanning

Als u overweegt het vastgoed door te geven aan uw erfgenamen, dan kan investeren via een vennootschap eenvoudiger en voordeliger zijn. Aandelen zijn immers roerende goederen en roerende goederen kunnen worden geschonken tegen een vast tarief: in het Vlaams Gewest bedraagt dit 3% voor schenkingen in rechte lijn of tussen partners en 7% voor schenkingen aan alle andere personen.

Optie 3: gesplitste aankoop met een vennootschap

In plaats van het onroerend goed volledig privé of via een vennootschap aan te kopen kan u eveneens het vastgoed deels privé en deels via een vennootschap aankopen. De vennootschap kan dan bijvoorbeeld het vruchtgebruik, het opstalrecht of het recht van erfpacht kopen. Voor het overige wordt het vastgoed dan privé aangekocht. Deze constructies vallen soms te overwegen met het oog op vermogensplanning. De fiscus bekijkt dit echter met argusogen en u laat zich dan ook best deskundig begeleiden door een fiscaal adviseur. In de praktijk worden deze constructies eerder zelden toegepast bij de investering in beleggingsappartementen.

Via maatwerk naar de beste strategie voor uw persoonlijke situatie

Investeren in een appartement om te verhuren biedt zowel privé als via een vennootschap voordelen:

• Privé-investeren is vaak voordeliger als het gaat over de belasting van huurinkomsten en meerwaarde.
• Via een vennootschap investeren kan dan weer voordeliger uitkomen als u gebruik wil maken van brutogelden of als u een aanzienlijk vastgoedpatrimonium op een fiscaalvriendelijke wijze en op korte termijn wil schenken aan uw erfgenamen.

Om de beste keuze te maken voor uw financieel plan op maat, zijn de omvang van de investeringen, uw persoonlijke situatie en uw doelstellingen doorslaggevend. Elke situatie is anders en maatwerk is nodig om alle pro’s en contra’s met kennis van zaken tegen elkaar af te wegen. Wenst u een beleggingsappartement aan te kopen, dan staan de financiële, fiscale en juridische experten van Strategica klaar om u te ondersteunen met de beste strategie voor uw persoonlijke situatie.