Aankoop enige eigen woning: verlaagd verkooprecht verstrengd op 3 punten

Wie vandaag de dag een enige en eigen woning aankoopt in Vlaanderen, kan onder bepaalde voorwaarden genieten van het verlaagd verkooprecht van 2%. De Vlaamse regering heeft deze gunstregeling echter op drie punten verstrengd sinds 1 januari 2026. 

In dit artikel geef ik een duidelijk overzicht van de drie wijzigingen die een reële impact kunnen hebben op het fiscaal plaatje als u een woning koopt of uw kinderen wil ondersteunen bij de aankoop van een eigen woning.

1. Enkel nog verlaagd verkooprecht mogelijk bij aankoop in volle eigendom

Sinds 1 januari 2026 geldt dat het moet gaan om een zuivere aankoop, waarbij één of meerdere natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid in volle eigendom van een woning verwerven om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.
Tot voor kort kon ook een gesplitste aankoop (bv. vruchtgebruik + blote eigendom) onder het verlaagd tarief vallen, zolang de partijen die samen de woning aankopen op die manier de volledige eigendom verwierven en aan de overige voorwaarden werd voldaan.

Die mogelijkheid is sinds 1 januari 2026 afgeschaft. Voortaan moet het steeds gaan om een aankoop in volle eigendom. De aankoop van louter vruchtgebruik of blote eigendom komt niet langer in aanmerking voor het verlaagd tarief en wordt belast aan het algemene tarief van 12%.

De beoordeling gebeurt bovendien per verkrijger. Een voorbeeld: stel dat Jan 50% vruchtgebruik koopt, Tinne 50% blote eigendom en Elke 50% volle eigendom, dan vallen Jan en Tinne onder 12%, terwijl enkel Elke in aanmerking komt voor 2%.

2. Uitsluitend natuurlijke personen als kopers

Tot voor kort werd de voorwaarde dat de koper een natuurlijke persoon moest zijn per koper afzonderlijk beoordeeld. Bij een aankoop door een natuurlijke persoon samen met een vennootschap kon de natuurlijke persoon dus nog genieten van het verlaagd tarief op zijn aandeel.

Sinds 1 januari 2026 is dat niet langer mogelijk. De verlaagde heffing geldt enkel bij een zuivere aankoop van volle eigendom door uitsluitend natuurlijke personen. Zodra een rechtspersoon mede-verkrijger is, wordt de volledige aankoop belast aan het algemene tarief van 12%, ook voor het aandeel van de natuurlijke personen.

3. Minimumduur van domiciliëring

Om het verlaagd tarief te kunnen behouden, moest de koper zich binnen drie jaar domiciliëren in de aangekochte woning. Tot voor kort was er geen minimumduur verbonden aan die inschrijving.

Sinds 1 januari 2026 geldt er wel een duurvoorwaarde: de domiciliëring moet gedurende minstens één ononderbroken jaar worden aangehouden op het adres van het aangekochte goed. Als deze voorwaarde niet wordt nageleefd, kan het verlaagd tarief worden ingetrokken.

Is er een overgangsperiode voorzien?

Onderhandse overeenkomsten die ondertekend werden voor 1 januari 2026 maar waarvan de authentieke akte pas verleden wordt na 1 januari 2026 zullen nog onder de oude regels vallen.

Van wetgeving naar uw persoonlijk financieel plan

Fiscale gunstregimes zijn zelden statisch. Wat vandaag een interessante opportuniteit lijkt, kan morgen aan nieuwe voorwaarden onderworpen worden. Voor kandidaat-kopers en ouders die willen ondersteunen, is het daarom cruciaal om niet alleen naar de aankoopprijs te kijken, maar ook naar de fiscale impact op korte en lange termijn. In een financieel plan op maat brengen we deze elementen samen zodat u tijdig kan anticiperen op wijzigingen in regelgeving en onaangename verrassingen vermijdt.