Kan ik genieten van het btw-tarief van 6% als ik investeer in vastgoed voor verhuur?

Begin 2024 werd het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw ernstig ingeperkt, wat voor heel wat onvrede zorgde, bv. bij de Bouwunie en de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector. Onder andere door het tekort aan huurwoningen, is sinds 1 juni 2024 dit verlaagd btw-tarief opnieuw uitgebreid naar woningen die ten minste 15 jaar verhuurd zullen worden als hoofdverblijfplaats aan particulieren. 

Gemiste kans voor vastgoedinvesteerders

De bouwsector was vragende partij om de btw-verlaging naar 6% opnieuw uit te breiden en zo vastgoedinvesteerders financieel te ondersteunen, maar na deze uitbreiding blijven heel wat investeerders echter in de kou staan: om in aanmerking te komen voor het verlaagd tarief, moet de bouwheer de woning zelf verhuren. Wie vastgoed aankoopt als investering via een bouwpromotor en de woning vervolgens wil verhuren, is nog altijd veroordeeld tot het btw-tarief van 21% . 

Beperkingen en uitsluitingen van het verlaagd tarief

Het verlaagd tarief is niet van toepassing voor:

• bouwpromotoren die de woning verkopen aan een koper die de woning vervolgens verhuurt. De bouwheer moet de woning zelf verhuren. 
• woningen die bestemd zijn voor verkoop, maar verhuurd worden wegens gebrek aan koper. 

Voorwaarden 6% btw voor langdurende verhuur aan particulieren

• De woning moet verhuurd worden aan een natuurlijk persoon die er onmiddellijk zijn domicilie zal vestigen. Dit betekent dat vakantiewoningen of woningen die te huur worden aangeboden als tweede woning niet in aanmerking komen. 
• De maximale bewoonbare oppervlakte mag niet meer bedragen dan 200 vierkante meter. Luxewoningen komen niet in aanmerking voor het verlaagd tarief. 
• Het verlaagd tarief geldt alleen bij langdurige verhuur van ten minste 15 jaar. Gedurende deze periode mag de woning geen andere functie hebben. Er mogen wel verschillende particuliere huurders opeenvolgend huren. De verhuurder moet het huurcontract, of de opeenvolgende contracten om aan de 15-jarige termijn te voldoen, laten registreren. 
• De werken in onroerende staat van afbraak en heropbouw moeten plaatsvinden op hetzelfde kadastraal perceel.
• Coöperatief wonen en geconventioneerde verhuur komen eveneens in aanmerking als  bovenstaande voorwaarden vervuld zijn. 

Hou ook rekening met enkele formele voorwaarden, die bij de reeds bestaande regeling voor afbraak en heropbouw al van kracht waren. Zo is een voorafgaande verklaring op MyMinfin noodzakelijk en moet u de omgevingsvergunning en aannemingscontracten bijvoegen. 

De regeling geldt enkel voor werken:

• die betrekking hebben op de woning. Tuinaanleg komt dan ook niet in aanmerking, evenmin als andere ‘luxe’-uitgaven zoals het plaatsen van een zwembad, sauna of tennisterreinen.  
• waarvoor de btw opeisbaar wordt uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikname of eerste inbezitneming van de woning. Bijvoorbeeld:
  • U herbouwt in 2024 een woning en neemt deze in 2024 in gebruik, dan geldt het verlaagd tarief van 6% btw. Als u de definitieve keuken pas in 2025 laat installeren en de btw op die keuken wordt pas in 2025 opeisbaar, dan is voor de keuken het  verlaagd tarief niet meer van toepassing. 

Ga voor betrouwbaar advies

Is investeren in vastgoed interessant voor mijn vermogensplan? Om die vraag correct te beantwoorden, volgen onze experten o.a. de financiële en fiscale wetgeving op de voet. Investeren aan 6% btw of 21% vormt dan ook een heel groot verschil. Maar het is essentieel om uw totaalbeeld in kaart te brengen en dit af te stemmen op uw verwachtingen op lange termijn.  Daarom bekijken onze financiële en fiscale experten samen met u wat voor u de beste strategie is om uw verwachtingen waar te maken.