Verhinderend bezit: de impact op Vlaams en federaal niveau

Het verlaagd verkooprecht van 2% voor de aankoop van de enige en eigen woning is een belangrijk gunstregime in Vlaanderen. Een centrale voorwaarde om van dit gunsttarief te kunnen genieten is de afwezigheid van ’verhinderend bezit‘. In de praktijk blijkt deze notie ruimer te zijn dan vaak gedacht. Het bezit van een tweede verblijf vormt slechts het topje van de ijsberg. 

In dit artikel licht ik toe wat precies als verhinderend bezit wordt beschouwd, op zowel Vlaams als federaal niveau, en waarom een grondige analyse van het vermogen van de koper essentieel is.

Wat houdt de uitsluitingsregel voor 2% verkooprecht in Vlaanderen in?

De Vlaamse regelgeving stelt dat de koper op de datum van de authentieke aankoopakte geen volle eigenaar mag zijn van een andere woning of bouwgrond. Bij meerdere kopers mag hun gezamenlijk vermogen geen volledige eigendom omvatten. Deze beoordeling gebeurt in twee fasen:

• Beoordeling per koper afzonderlijk

• Beoordeling van het gezamenlijk vermogen

De notaris speelt hierbij een cruciale rol en moet de koper actief bevragen over het bezit van andere onroerende goederen, ook in het verleden, om sancties of belastingverhogingen te vermijden.

Wat zijn verhinderende goederen volgens Vlabel?

Het begrip 'verhinderend bezit' wordt door de Vlaamse Belastingdienst (hierna: Vlabel) ruim geïnterpreteerd:

• Elke volledige eigendom van een woning of bouwgrond geldt als verhinderend bezit, ongeacht hoe deze werd verkregen (bv. aankoop, schenking, erfenis).

• Tijdelijke of niet-permanente bewoning is geen uitsluitingsgrond: ook een studentenkamer, vakantiehuisje, chalet of caravan kan in aanmerking komen volgens standpuntnummer 20052 van 16 juli 2024.

• Onroerende goederen in het buitenland worden mee in rekening gebracht.

• Onbewoonbare woningen of woningen op plan kunnen, afhankelijk van de situatie, als woning of als bouwgrond worden beschouwd en dus verhinderend zijn.

De enige uitzondering zijn goederen die geen woning of bouwgrond zijn, zoals kantoren, magazijnen of landbouwgronden.
In deze recente uitspraak heeft het hof van beroep te Gent de ruime interpretatie van het begrip "woning" door Vlabel in twijfel getrokken. Volgens het hof kan er slechts sprake zijn van een woning in de context van verhinderend bezit wanneer het onroerend goed dient voor een duurzame en stabiele vorm van huisvesting, bijvoorbeeld voor een gezin of alleenstaande. Tijdelijke verblijven, zoals een vakantiehuisje zouden volgens het hof niet automatisch onder de definitie van 'woning' vallen. Vlabel is het hier niet mee eens en heeft tegen dit arrest cassatieberoep aangetekend. Zolang het Hof van Cassatie hierover geen uitspraak heeft gedaan, blijft de fiscale rechtsonzekerheid bestaan.

Mogelijkheden bij verhinderend bezit voor uw persoonlijk financieel plan

Kopers met verhinderend bezit zijn niet automatisch uitgesloten van het verlaagd verkooprecht. Twee regelingen bieden alsnog perspectief:

• Causaal verband-regeling: de koper verbindt zich ertoe het verhinderend bezit binnen 2 jaar na de aankoopakte te verkopen. Er moet een aantoonbaar verband zijn tussen de verkoop en de nieuwe aankoop.

• A-posteriori regeling: de koper betaalt initieel 12% verkooprecht, maar kan nadien het verschil met het gunsttarief terugvragen indien het verhinderend bezit tijdig wordt verkocht. Hierdoor vermijdt u een bijkomende belastingverhoging indien de koper binnen de voormelde termijn niet zou verkopen.

Wat houdt het federaal gunstregime van 6% btw in?

Naast het Vlaamse verkooprecht kent ook het federale niveau een gunstregime: het verlaagde btw-tarief van 6% op de aankoop van een nieuwbouwwoning of appartement, bedoeld voor wie zijn enige en eigen woning verwerft. Ook hier geldt een uitsluitingsregel gekoppeld aan het concept 'verhinderend bezit'.
De beoordeling gebeurt op het ogenblik van de eerste inbezitneming of ingebruikname van de woning. Op dat moment mag de koper geen eigenaar zijn van een andere woning die bestemd is voor huisvesting. Daarbij wordt wereldwijd gekeken naar het bezit van gebouwen die geheel of gedeeltelijk bestemd zijn als woning, ongeacht of het gaat om volle eigendom of bepaalde gebruiksrechten.
Er gelden twee uitzonderingen:

• Woning verkregen via erfenis, zonder volledige eigendom.

• De oude woning wordt uiterlijk op 31 december van het jaar na ingebruikname vervreemd (bijvoorbeeld door verkoop).

Het federale regime is dus strenger dan het Vlaamse: ook onverdeelde eigendom of gebruiksrechten kunnen voor uitsluiting zorgen.

Complexe materie vraagt deskundig inzicht

De notie ’verhinderend bezit’ bij het verlaagd verkooprecht is complex en gaat verder dan het louter bezit van een vakantiewoning. Ook tijdelijke verblijven, onverdeelde eigendommen en buitenlandse woningen kunnen onder de uitsluitingsregel vallen. De financiële, fiscale en juridische experten van Strategica volgen deze complexe regelgeving van nabij op zodat u de juiste keuzes maakt voor uw financieel plan op maat.  Het is immers cruciaal op de hoogte te zijn van alle frequente wetswijzigingen. Het resultaat? Financieel en fiscaal-juridisch advies dat perfect in lijn ligt met uw persoonlijke situatie en verwachtingen.

Op zoek naar deskundig advies? Contacteer ons voor een vrijblijvende kennismaking om uw situatie te bespreken. Of neem deel aan een gratis voordracht over vermogens- en successieplanning in uw buurt.