Einde van vruchtgebruik nadert: wat nu?

Op heden zijn er veel vruchtgebruikconstructies in gebruik, teneinde fiscale optimalisaties door te voeren. Ooit komen deze constructies op einddatum, maar wat zijn de opties en fiscale gevolgen?

Vruchtgebruikconstructie: wat is het ?

Er is sprake van een vruchtgebruikconstructie wanneer het vruchtgebruik en blote eigendom van een bepaalde woning of bedrijfsgebouw toebehoren aan 2 verschillende personen of entiteiten. Denk maar aan het klassieke voorbeeld van een gesplitste aankoop. De bedrijfsleider koopt privé de blote eigendom en de vennootschap het vruchtgebruik voor een bepaalde periode. Als alternatief voor de gesplitste aankoop, kan een volle eigenaar ook het vruchtgebruik verkopen aan de vennootschap.

Een vruchtgebruikconstructie biedt als voordeel voor de bedrijfsleider dat de aankoopprijs verdeeld kan worden over 2 partijen. Privé dient u slechts de waarde van de blote eigendom te dragen. Op het einde kan de bedrijfsleider de volle eigendom verkrijgen, in principe zonder bijkomende kosten (tenminste als de spelregels goed nageleefd worden). Ook de waardestijging van het pand doorheen de jaren komt toe aan de huidige volle eigenaar.

Enkele spelregels?

Vruchtgebruikconstructies vormen tegenwoordig een doorn in het oog van de fiscus. Het kosteloos verkrijgen van de volle eigendom na een vruchtgebruikconstructie trekt heel wat aandacht. Vaak zal de fiscus trachten deze acties te bestrijden door een abnormaal en goedgunstig voordeel of een belastbaar voordeel in natura aan te rekenen. Of zelfs de handeling te beschouwen als fiscaal misbruik. Het is dan ook van belang enkele spelregels nauwkeurig te volgen:

1. Zorg voor een correcte waardering van het vruchtgebruik bij aanvang
2. Bekijk wat de meest geschikte vergoeding is bij privé gebruik (huur betalen aan de vennootschap of een belastbaar voordeel in natura aanrekenen)
3. Zorg voor een duidelijke formulering in de notariële akte. Vermijd verschillende interpretaties.
4. Heb aandacht voor een correcte uitvoering tijdens de duur van het vruchtgebruik.
5. Gewone onderhouds- en verbeteringswerken worden gedragen door de vruchtgebruiker, terwijl grove herstellingen eerder een kost zijn voor de blote eigenaar.
   Wel kan hiervan worden afgeweken mits uitdrukkelijke regeling in de notariële akte.
6. Houd vast aan de spelregels m.b.t. belangenconflicten

Einde van vruchtgebruik nadert : wat zijn de opties.

Wanneer het vruchtgebruik ten einde komt, moet men een keuze maken. Concreet zijn er 3 opties mogelijk:

• Vruchtgebruik laten uitdoven op voorziene datum

De meest voor de hand liggende optie is om het vruchtgebruik te laten uitdoven op de voorziene einddatum. Zo wordt u privé terug volle eigenaar van de woning. Als volle eigenaar kan u privé de woning verhuren aan de vennootschap of aan derden, wat een mooie aanvulling op uw beroepsinkomen is. Het aanwassen van het vruchtgebruik bij de blote eigendom gebeurt van rechtswege, waarbij er geen registratierechten verschuldigd zijn.

•  Blote eigendom overdragen aan de vennootschap

U kan ook besluiten dat het pand beter geheel in volle eigendom aan de vennootschap toekomt. Enerzijds kan u de blote eigendom verkopen aan de vennootschap. De waarde van de blote eigendom op het einde zal eerder beperkt zijn. Bovendien is dergelijke verkoop onderhevig aan 12% registratierecht in Vlaanderen. Volledigheidshalve merken we op dat wanneer u later opnieuw het pand naar het privé vermogen wenst over te brengen, er opnieuw registratierecht verschuldigd zal zijn.

Als alternatief kan de bedrijfsleider ook de blote eigendom van het pand inbrengen in de vennootschap, in ruil voor aandelen. Wanneer een beroepsmatig pand wordt ingebracht, dan is louter het algemeen vast recht € 50 verschuldigd. Wordt echter de blote eigendom van een woning ingebracht, dan is ook hier 12% verkooprecht verschuldigd in Vlaanderen.

• Duur van vruchtgebruik verlengen

Tot slot kan u ook opteren voor een verlenging van het vruchtgebruik. Deze techniek wordt vaak toegepast om eventuele discussies met de fiscus te vermijden of uit te stellen. Denk maar aan het scenario waarbij grove herstellingen of grote werken ook deels door de vruchtgebruiker worden gedragen.

Het verlengen van een vruchtgebruik is bovendien een fiscaalvriendelijke manier om geld aan de vennootschap te onttrekken, daar de vennootschap een prijs dient te betalen voor deze verlenging. Deze prijs is niet belastbaar in de personenbelasting, en de vennootschap kan deze prijs afschrijven. Let wel, de verlenging dient te gebeuren alvorens het verstrijken van de initiële looptijd. Verlengingen kunnen onbeperkt worden afgesloten tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar, met een absoluut maximum van 99 jaar in totaal.

Of een verlenging van vruchtgebruik onderhevig is aan registratierecht, zorgt hedendaags voor heel wat discussie. In een recent arrest heeft het Hof van Beroep te Gent geoordeeld dat op een verlenging van het vruchtgebruik geen verkooprecht van toepassing is. Vlabel is echter een andere mening toegedaan en blijft voet bij stuk houden, ondanks het arrest. Vlabel blijft op heden nog steeds een aanslagbiljet uitsturen voor het claimen van verkooprecht, in afwachting van een besluit van Cassatie. Wordt vervolgd…

Conclusie

Niettegenstaande een vruchtgebruikconstructie  in vele situaties nuttig kan zijn, is voorzichtigheid toch aangewezen. Wenst u meer informatie over dit onderwerp, dan kunt u ons altijd contacteren.