Patrimoniumvennootschap schenken: wat zijn de nieuwe spelregels in 2026?

In een notendop

• Residentieel vastgoed wordt systematisch uitgesloten. 

• Doorkijk naar dochtervennootschappen (≥10%). 

• Economische activiteit wordt doorslaggevend criterium. 

• Waarderingsverslag wordt verplichte stap. 

• Voorafgaand attest verhoogt rechtszekerheid. 

• Enkel actieve vastgoedvennootschappen maken nog kans. 

Einde van het “achterpoortje”

Met ingang van 1 januari 2026 heeft de Vlaamse decreetgever een duidelijke lijn getrokken: residentieel vastgoed hoort niet thuis in het gunstregime voor familiale vennootschappen.

Waar vroeger privévastgoed via een vennootschap in bepaalde gevallen nog fiscaal efficiënt kon worden overgedragen, wordt die mogelijkheid nu grotendeels afgesloten.

Wanneer valt vastgoed buiten het gunstregime?

De uitsluiting viseert alle onroerende goederen die:

• hoofdzakelijk voor bewoning worden gebruikt, of 

• daarvoor bestemd zijn (inclusief bouwgronden). 

Belangrijk is dat deze beoordeling niet beperkt blijft tot de rechtstreekse vennootschap. Ook participaties van minstens 10% in dochtervennootschappen worden mee in rekening gebracht.

De kernvraag blijft: dient het vastgoed een economische activiteit? Volgens een antwoord van de minister is dat het onderscheidende criterium, al blijft de praktische toepassing voor interpretatie vatbaar.

Nieuwe formaliteit: waarderingsverslag als hoeksteen

Elke schenking van aandelen onder het fiscaal gunstregime vereist voortaan een onderbouwd waarderingsverslag.

Dit verslag brengt structuur en transparantie in:

• identificatie van residentieel vastgoed 

• waardering van aandelen 

• afzonderlijke waardering van het vastgoed 

• impact op de globale waarde 

Het verslag wordt een centraal document in de beoordeling door de Vlaamse Belastingdienst.

Meer zekerheid via voorafgaand attest

Nieuw is de mogelijkheid om de waardering vooraf te laten bevestigen.

Dit creëert een duidelijke timing:

• aanvraag binnen 30 dagen na het waarderingsverslag

• geldigheid van 60 dagen 

• uitvoering binnen deze termijn 

Voor wie zekerheid wil vóór de schenking over de waardering, wordt dit een belangrijk instrument.

De uitzondering: actief vastgoedbeheer

Een beperkte opening blijft bestaan voor vennootschappen die effectief actief zijn in residentieel vastgoed.

Daarvoor gelden strikte voorwaarden:

• ≥75% van de omzet uit residentiële activiteit 

• minstens één werknemer gedurende drie jaar 

Deze voorwaarden moeten ook na de schenking behouden blijven. Dit benadrukt dat het gunstregime enkel bedoeld is voor echte economische activiteit, niet voor passief vermogensbeheer.

Patrimoniumvennootschap: uitgesloten

Het louter beheer van roerende of onroerende goederen blijft uitgesloten van het gunstregime. Een passieve patrimoniumvennootschap zonder werknemers zal niet kwalificeren.

Interessante artikels

• Familiale vennootschap: fiscale optimalisatie en voorwaarden 

• Vermogensplanning met vastgoedstructuren 

• Schenking van aandelen: praktische aanpak 

• Volg één van onze overdrachten 

Conclusie

De hervorming dwingt tot een meer doordachte aanpak van vermogensoverdracht. Niet elke bestaande structuur blijft nog geschikt binnen het nieuwe kader. Door tijdig te herbekijken hoe uw vermogen is opgebouwd en welke rol vastgoed daarin speelt, kan u keuzes maken die aansluiten bij uw persoonlijke situatie en toekomstplannen. 

Een geïntegreerd financieel plan helpt om niet alleen fiscale efficiëntie te bewaken, maar ook duurzame gemoedsrust te creëren voor uzelf en uw familie.

Heeft u vragen over dit artikel?