Onroerend goed inbrengen in vennootschap? Handel doordacht voor uw financieel plan

Door vastgoed in te brengen in een vennootschap kan u onroerend goed roerend maken. Of dit al dan niet financieel interessant is, hangt af van de concrete situatie en doelstellingen van uw persoonlijk financieel plan. Een deskundige aanpak dringt zich dan ook op om onder meer na te gaan wat de gevolgen zijn op het vlak van registratiebelasting. 
In dit artikel bespreek ik het onderscheid tussen een zuivere en een gemengde inbreng van een onroerend goed en leg ik uit hoe de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) het begrip ‘woning’ precies interpreteert. Want dat maakt een verschil voor de aangewezen aanpak.

1. Zuivere inbreng

In ruil voor de inbreng van een onroerend goed (woning, grond, handelspand…) in een vennootschap krijgt u aandelen in de plaats. Bij een zuivere inbreng krijgt de inbrenger enkel aandelen als tegenprestatie. In dergelijk geval geldt ofwel het verkooprecht, ofwel het algemeen vast recht van 50 euro:

• Als een natuurlijk persoon een onroerend goed inbrengt dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning aangewend wordt of bestemd is, dan moet de vennootschap het verkooprecht betalen (art. 2.9.1.0.1 VCF). Dit  verkooprecht bedraagt 12% in het Vlaamse Gewest. Verder in dit artikel (3) ga ik dieper in op het begrip ‘woning’. 

• In de andere gevallen (bv. inbreng van een grond of handelspand) zal de vennootschap slechts het algemeen vast recht van 50 euro moeten betalen (art. 115bis W.Reg en art. 159, 14e W.Reg.).
  Als  een gebouw wordt ingebracht met gemengd gebruik, zal het verkooprecht enkel gelden over het gedeelte dat als woning dient (art. 2.9.7.0.5 VCF). In dit geval dient u in de notariële akte de bedragen te vermelden die betrekking hebben op het woongedeelte en het overige gedeelte. 

2. Gemengde inbreng

Een gemengde inbreng in een vennootschap is een inbreng waarbij de inbrenger niet alleen aandelen ontvangt, maar ook een andere vorm van tegenprestatie. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de vennootschap ook een krediet overneemt.
Er is bij een gemengde inbreng slechts sprake van een inbreng voor het gedeelte dat wordt vergoed in aandelen (art. 2.9.1.0.3. VCF). Daarop is het algemeen vast recht (50 euro) van toepassing. Het deel van de inbreng waarvoor een andere vergoeding geldt, wordt afzonderlijk beoordeeld. Indien er voor dit deel bijvoorbeeld sprake is van een verkoop, dan zal daarvoor het verkooprecht van toepassing zijn (12% in het Vlaamse Gewest).
Een voorbeeld: Stel dat u een onroerend goed ter waarde van € 300.000,00 wil inbrengen, waarbij de openstaande lening ad. € 100.000,00 ook overgenomen wordt door de vennootschap. 

=> De vennootschap zal dan een verkooprecht van € 12.000,00 (= € 100.000,00 x 12%) moeten betalen. Opgelet: dit is wel een fiscaal aftrekbare kost in de vennootschapsbelasting. 

=> Rekening houdend met de besparing in de vennootschapsbelasting, bedraagt de nettokost dan € 9.600,00 (20% vennootschapsbelasting) of € 9000,00 (25% vennootschapsbelasting).

3. Het begrip ‘woning’

Woningen zijn onroerende goederen die “gedeeltelijk of geheel tot bewoning aangewend worden of bestemd zijn” (art. 115bis W.Reg.) Het Standpunt nr. 15124 van 2 september 2015 verduidelijkt welke principes de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) daarbij hanteert.
Indien het onroerend goed op het ogenblik van de inbreng, geheel of gedeeltelijk, als woning wordt aangewend,  zal het verkooprecht (12% in Vlaamse Gewest) gelden. Er wordt in dit geval dus geen rekening gehouden met het toekomstige gebruik.
Als het onroerend goed op het moment van inbreng niet volledig of gedeeltelijk als woning wordt aangewend, moet volgens het voormelde Vlabel-standpunt rekening worden gehouden met de bestemming van het goed:

• Is het goed na de inbreng geheel of gedeeltelijk tot bewoning bestemd, dan is het verkooprecht van toepassing.

• Is het goed na de inbreng helemaal niet tot bewoning bestemd, dan is geen verkooprecht verschuldigd. In dit geval moet in de akte duidelijk worden vermeld dat het goed niet voor bewoning wordt aangewend, noch is bestemd.

Het begrip ‘bestemming’ kan wel interpretatiemoeilijkheden met zich meebrengen. Dit verwijst naar het feit dat het onroerend goed dienst kan doen als woning in de toekomst. In dit geval wordt dus wel rekening gehouden met het toekomstige gebruik.
Volgens het Vlabel-standpunt nr. 15113 van 10 augustus 2015 wordt de inbreng van een goed, door een natuurlijk persoon, dat fysiek de aard heeft van een woning maar waarvan de woonfunctie ondergeschikt is aan een commerciële exploitatie (bv. seniorie, woonzorgcentrum, bed and breakfast, …) als volgt beoordeeld:

• Indien de commerciële exploitatie reeds aanwezig is op het ogenblik van de inbreng, gaat het niet om de inbreng van een woning. Er is dan ook geen verkooprecht verschuldigd.

• Indien de commerciële exploitatie nog niet aanwezig is op het ogenblik van de inbreng maar het goed hiervoor nog moet worden ingericht, gaat het wel om de inbreng van een woning. In dat geval is het verkooprecht verschuldigd.

Om het verkooprecht te vermijden, kan u dus overwegen het onroerend goed vooraf in te richten, zodat er bij de inbreng al een commerciële exploitatie is.

Splitsing via basisakte en direct erna een inbreng in een vennootschap: fiscaal misbruik?

De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) kreeg eveneens volgende vraag: Vormt de opstelling  van een basisakte om een onroerend goed op te delen in een residentieel deel (appartement) en een commercieel deel (carwash) fiscaal misbruik wanneer het hele onroerend goed kort na deze akte wordt ingebracht in een vennootschap? In deze specifieke casus was dit volgens Vlabel niet zo  (Voorafgaande Beslissing nr. 23054 van 23 oktober 2023). Het verkooprecht zal in dit geval dus enkel geheven worden op de waarde van het appartement (residentieel deel) en niet op de waarde van het commercieel deel (carwash).

Deskundig advies bespaart u veel geld

De inbreng van een onroerend goed in een vennootschap is in het Vlaamse Gewest aan het verkooprecht van 12% onderworpen als het (geheel of gedeeltelijk) gaat over een woning. Indien de woonfunctie ondergeschikt is aan een commerciële functie, dan is echter slechts het algemeen vast recht verschuldigd. Dit laatste geldt ook indien het onroerend goed helemaal niet voor bewoning wordt aangewend, noch is bestemd. De verschillende scenario’s hebben dan ook een totaal verschillend financieel eindplaatje. De financiële en fiscale experten van Strategica beschikken over de broodnodige expertise om u te begeleiden wanneer u vastgoed wil inbrengen in uw vennootschap en op zoek bent naar de aangewezen financiële en fiscale aanpak voor uw persoonlijke situatie.